物業公司與小區業主委員會簽訂了物業服務合同,物業費收取標準為1.5元/月/平方米。謝先生為小區業主,但未交納2017年1月1日至2018年12月31日期間的物業服務費4320元,并產生滯納金743元,物業公司催要無果,并多次停掉謝先生家中的電,雙方沖突不斷升級。2019年3月,物業公司起訴至法院,要求謝先生交納物業費及滯納金。謝先生辯稱,之所以不交物業費,一是因為家中曾被盜,而物業公司因管理不善,保安門已經損壞長達一年,導致犯罪嫌疑人可以輕易進入住處；二是因為樓上的業主裝修,導致家里衛生間漏水及墻體開裂至今仍未修繕。最終法院判決謝先生一次性交納物業費4320元,對原告主張的滯納金不予支持。

1.業主家失竊,物業公司有賠償義務嗎?

我國《物業管理條例》第三十六條規定,物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。雖然謝先生財產損失的直接原因是被他人盜竊,但謝先生的財產受損與物業公司沒有維修電子門、未安裝維護攝像頭等事實存在一定的因果關系,故物業公司應當承擔相應的法律責任。

2.業主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墻體開裂,物業公司有責任嗎?

謝先生樓上的業主裝修,導致謝先生家中漏水和墻體開裂,樓上業主應該對謝先生因此而受到的損失承擔賠償責任。物業公司沒有同意或者參與樓上業主改變房屋原結構,亦沒有同意該業主延續現狀,而是及時通知該業主對破壞的房屋結構予以恢復,且向社區報告,參與組織雙方進行調解,盡到了物業公司的義務,不承擔連帶賠償責任。

3.物業服務存在瑕疵,業主可以拒交物業費嗎?

物業公司與業主委員會簽訂的物業服務合同對小區全體業主均具有約束力。合同簽訂后,物業公司為小區提供了物業服務,業主理應交納物業費。同時,物業服務是一個不斷完善的過程,如果業主認為物業服務存在問題,應該提出改進意見和建議,而不是以拒交物業費形式消極對抗。根據謝先生的舉證,物業公司提供的物業服務有瑕疵,法院據此對物業公司主張逾期交費的滯納金不予支持。這也提醒廣大業主,對于物業服務中的不足和瑕疵,一是積極向物業公司提出好的建議,二是要積極收集證據。如果在庭審中能夠證明物業公司部分物業服務不到位,根據公平原則,法院也會對應交的物業服務費用及滯納金酌情予以扣減。

4.物業公司能停掉業主家的電嗎?

在供電合同中,合同雙方的主體是電力公司和用電人。只有在經催告后用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的,供電人方可以按照國家規定的程序中止供電。物業公司作為小區的物業服務單位,本應為房屋正常使用及提升物業價值提供優質服務及保障,其擅自對業主斷電阻礙房屋的正常使用與法律規定和工作職責相悖。一旦發生類似情況,業主可以向當地的物業服務主管部門、街道辦事處等反映。如果實在處理不了的話,業主可以通過訴訟程序去維權,并要求物業公司對造成的損失予以賠償。