物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權和他物權(用益物權和擔保物權)。民法典物權編在民法典各分編中排在第一編，其重要性可見一斑。民法典按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，進一步完善了物權制度。從安家置業(yè)、物業(yè)鄰里到大小物件歸屬、各土地類型權屬，俱能在民法典中找到相應規(guī)定。《民法典》物權編有哪些亮點和變化？這些變化究竟體現在哪些方面、又會給我們的日常生活帶來哪些影響呢？

一、完善建筑物區(qū)分所有權，助力建設美好家園

1.優(yōu)化業(yè)主團體表決規(guī)則，鼓勵業(yè)主參與自治。物權編重新調整了業(yè)主集體決策事項的內容和人數限制，第278條規(guī)定了“雙三分之二”為合法有效條件，“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。”作出特別決議（如籌集維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動）需經參與表決專有部分面積和人數“雙四分之三”同意，普通決議僅需“雙過半”；其次，計算表決比例時將參與表決的業(yè)主人數和專有部分面積作為計算基數，而不再以全體業(yè)主人數和全部專有面積作為計算基準。

2.打破維修資金“沉睡”狀態(tài)，維修資金惠及業(yè)主。將籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金拆分為兩項，并降低了使用維修資金的決議門檻，使用維修資金經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意即可。同時，進一步規(guī)定維修、更新和改造屋頂、外墻、無障礙設施等也能夠利用維修資金，以示維修資金可用之處的廣泛性。

3.細化“住改商”規(guī)則，還業(yè)主生活安寧。民法典明確指出，“住改商”應經有利害關系的業(yè)主一致同意。意味著業(yè)主在將住宅改為辦公或餐飲等經營用途時，不能自以為是。

4.規(guī)制共有部分利用，維護業(yè)主的共同權益。《民法典》在第282條中明確指出，“利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”，符合業(yè)主共有權的本質，維護了業(yè)主的共同利益。

二、充實用益物權體系，助力增進民生福祉

1.落實承包地“三權分置”，推進農業(yè)農村現代化。第339條允許將土地經營權從土地承包經營權中分離出來，進一步放開對土地經營權的流轉限制，土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。

2.新增居住權，實現“居者有其屋”。按照第366條規(guī)定，居住權是指自然人依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權。比如男女雙方離婚時在離婚協(xié)議中約定，離婚后房屋所有權歸一方所有，另一方對其中一部分房屋享有一定期限或終身居住權。規(guī)定居住權可以依照合同、遺囑設立。居住權是為特定自然人基于生活用房需要而設立的物權，具有人身性，自居住人死亡后，居住權隨之消滅；該權利的設定是一種恩惠行為，具有無償性、不可轉讓、不能繼承性，也不能出租；居住權設立應當采取書面形式，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。

三、革新擔保物權理念，助力優(yōu)化營商環(huán)境

1.擴大了擔保物的范圍。《民法典》第395條，將海域使用權納入抵押財產的范圍，為藍色國土開發(fā)提供資金上的助力。結合“三權分置”改革，《民法典》第184條刪除了原物權法第184條關于禁止耕地使用權抵押的規(guī)定，為土地經營權抵押預留了制度空間。此外，物權編將禁止抵押的公益設施限于“學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施”，法無禁止皆自由，這些非營利法人所有的公益設施以外的財產以及性質為營利法人的學校、幼兒園等以其財產設立擔保，在實踐中不再是難題。這對于吸引社會資本進入民生領域、促進民辦教育發(fā)展勢必發(fā)揮重要作用。

2.非典型擔保有法可依，促進金融擔保創(chuàng)新。實踐中“非典型擔保”廣泛應用，如融資租賃、所有權保留、保理、以物抵債、讓與擔保、回購等，但其效力存在不少爭議，也導致金融擔保創(chuàng)新“畏手畏腳”。此次民法典第 388 條規(guī)定，其他具有擔保功能的合同亦屬于擔保合同，擴大了擔保合同的范疇，從而為非典型擔保合同“正名”，為金融擔保創(chuàng)新增加“供給”，也為非典型擔保的裁判提供了法律依據。

3. 對抵押權制度進行優(yōu)化。明確動產抵押不得對抗抵押財產正常流轉，《民法典》第404條規(guī)定，以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人，但抵押人應當及時通知債權人，抵押權人可以要求提前清償債務或對價款進行提存。這一規(guī)定保護了善意取得財產人的合法權益，保障了正常的交易安全。對抵押期間轉讓抵押財產效力進行了明確，《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產；當事人另有約定的，按照其約定；抵押財產轉讓的，抵押權不受影響，此規(guī)定方便了抵押人融資，提高了抵押財產的利用價值。對抵押權與質權的關系進行了明確，《民法典》第415條規(guī)定，同一財產上既設立抵押權又設立質權時，拍賣所得按照登記和交付時間先后受償。

除了上述制度之外，民法典物權編在諸多方面的修改也均體現了物盡其用、注重產權保護的宗旨。民法典的實施，必將“讓一切勞動、知識、技術、管理、資本的活力競相迸發(fā)，讓一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分涌流，讓發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民”。